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约定解除的解除权的产生比较简单,即符合合同约定的条件即产生。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的,卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日,卖房人就享有了合同解除权,并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭(不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权)。

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】

《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 这是对“买卖不破租赁”原则的规定,其目的是保护相对弱势的承租人的权利。但是,亚洲熟女综合色一区二区三区保护承租方的同时,对于出租方和第三人的权利也要保护,尤其是为了保护第三人的合法权利,法律对“买卖不破租赁”原则做了限制。

根据上述法律规定,调整违约金主要的参考因素是实际损失,此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。

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